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税务筹划

独资企业主以个人名义购房划算

百科财税-喻龙 :2021-12-29 16:45税务筹划
财政部、国家税务总局《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》(财税[ 2003]158 号)发 布实施后,个人投资者个人所得税的征管得到了加强,过去购房中常用的节税手法受

财政部、国家税务总局《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》(财税[

2003]158 号)发

布实施后,个人投资者个人所得税的征管得到了加强,过去购房中常用的节税手法受到了限制。那么,购

房过程还有没有筹划空间呢?

个人独资企业购房可筹划

兴德商行是陈俊在某地办的个人独资企业(以下简称独资企业)。经过几年的经营,到 2003 年已有不

少积累。为进一步发展业务,陈俊决定购置房产,以解决职工生活居住问题,该房产购入价为 200 万元。

该房产可以以商行的名义购入,也可以以陈俊个人的名义购入。用哪种方式好呢?以不同的名义、方

式购入,不仅所有权不同,税负也会不同。

第一方案:以兴德商行的名义购入,兴德商行每月向职工收取租金(租金不低于当地同类房屋租金)。

第二方案:陈俊向兴德商行贷款(利率不低于同期银行贷款利率),以自己的名义购入房产并每月向使

用房屋的职工收取租金。

该房屋预计使用 30 年(报废后不考虑残值)。全部出租时,当地同类住房每月租金 2.5 万元,贷款利

率为 5.76%。

因兴德商行属于独资企业,依法纳税后,陈俊与商行之间的收支不影响任何一方的利益,即缴纳各种

税款后,兴德商行拥有的财产,也就是陈俊本人拥有的财产。所以,只要比较两种方式各年的应纳税支出,

就可得知哪种购房方式划算。

以第一方案购入,兴德商行除支付购房款外,每年均应缴纳房产税、营业税、个人所得税。其收入项

为出租给职工的租金收入。根据《征收个人所得税若干问题的规定》(国税发[1994]89 号)的规定,纳税

义务人出租财产取得的财产租赁收入,在计算征税时,可依法减除规定费用和有关税、费。所以,计算租99

金收入应纳个人所得时,可扣除有关的营业税、房产税。因兴德商行属于独资企业,每年应纳营业税为 1.5

万元(

2.5×5%×12),应纳房产税为 3.6 万元(

2.5×12%×12),商行每年出租房屋应纳个人所得税

为:用 2.5 万元减去每月缴纳的营业税、房产税,再扣除 20%的费用,求出每月应纳税所得额为 1.66 万

元,乘以税率 20%,则每月应纳个人所得税 0.332 万元,全年应纳 3.984 万元。每年各种税金合计为 1.

5

+3.6+3.984=9.084(万元)。

以第二方案购入,根据财政部、国家税务总局《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》的

规定,纳税年度内个人投资者从其投资企业(个人独资企业、合伙企业除外)借款,在该纳税年度终了后

既不归还,又未用于企业生产经营的,其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配,依照"利息、

股息、红利所得"项目计征个人所得税。因兴德商行属于独资企业,其借款不必纳税。陈俊除支付购房款外,

每年就租金收入缴纳房产税、营业税、个人所得税,商行应就借款利息取得的收入缴纳个人所得税。根据

财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[

2000]125 号)规定,个人按市

场价格出租的居民住房,房产税减按 4%征收,营业税减按 3%征收,个人所得税减按 10%征收。

商行每年从陈俊处获得利息 11.52 万元(

200×5.76%),乘以 20%税率,应纳个人所得税 2.304 万

元。

陈俊每年租金收入为 30 万元,乘以税率 3%,每年应纳的营业税为 0.9 万元、房产税为 1.2 万元。

在个人所得税方面,租金收入减去营业税、房产税后,为 27.9 万元,再减去支付的利息 11.52 万元,结

果为 16.38 万元,则应纳税所得额为 13.104 万元,乘以 10%税率,应纳个人所得税为 1.31 万元。

每年各种税金合计为 2.304+0.9+1.2+1.31=5.714(万元)。

可见,第二方案对投资者更有利。此外,合伙企业投资者也可比照上述原理进行筹划。

购房装修出租可筹划

林芳在某地购置一旧房产,因其工作单位未搬迁,近五年内不想到该房居住,于是决定将该房出租给

他人。该房产购入价 30 万元(其中包括装修费 5 万元),房屋出租每月可收取租金 2000 元。

如果按上述方式购入和出租房产,林芳购房时应缴纳契税(税率为 4%),出租房屋每月应缴纳房产税、

营业税、个人所得税(因印花税、城市维护建设税和教育费附加影响不大,未作考虑)。计算结果为:应缴

纳契税 12000 元(

30 万元×4%),每年应缴纳房产税 960 元、营业税 720 元、个人所得税 1272 元。五年应

纳各税合计为:12000+(

960+720+1272)×5=26760 元。

如果改变签合同的方式,由林芳直接与房产指定的装修签订装修合同,再与房产签订购房合同,并分

别付款,林芳则可取得房屋装修的有关原始凭证。根据《征收个人所得税若干问题的规定》(国税发[1994]

89 号)规定,纳税义务人出租财产取得财产租赁收入,除可依法减除规定费用和有关税、费外,还准予扣

除能够提供的有效、准确凭证,证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修

缮费用,以每次 800 元为限,一次扣除不完的,准予下一次继续扣除,直至扣完为止。所以在计算租金收

入应纳个人所得税时,每月可扣 800 元修缮费。这样处理后,应纳契税降为 10000 元(

25 万×4%);每年

应纳房产税、营业税不变;缴纳个人所得税时,每月可多扣除 800 元的费用,全年即为 9600 元,则每年缴

纳的个人所得税变为 312 元。五年应纳各税合计为 19960 元。

可见,改签合同后,五年可节税 6800 元。

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