财政部、国家税务总局《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税［

2003］158 号）发

布实施后，个人投资者个人所得税的征管得到了加强，过去购房中常用的节税手法受到了限制。那么，购

房过程还有没有筹划空间呢？

个人独资企业购房可筹划

兴德商行是陈俊在某地办的个人独资企业（以下简称独资企业）。经过几年的经营，到 2003 年已有不

少积累。为进一步发展业务，陈俊决定购置房产，以解决职工生活居住问题，该房产购入价为 200 万元。

该房产可以以商行的名义购入，也可以以陈俊个人的名义购入。用哪种方式好呢？以不同的名义、方

式购入，不仅所有权不同，税负也会不同。

第一方案：以兴德商行的名义购入，兴德商行每月向职工收取租金（租金不低于当地同类房屋租金）。

第二方案：陈俊向兴德商行贷款（利率不低于同期银行贷款利率），以自己的名义购入房产并每月向使

用房屋的职工收取租金。

该房屋预计使用 30 年（报废后不考虑残值）。全部出租时，当地同类住房每月租金 2．5 万元，贷款利

率为 5．76％。

因兴德商行属于独资企业，依法纳税后，陈俊与商行之间的收支不影响任何一方的利益，即缴纳各种

税款后，兴德商行拥有的财产，也就是陈俊本人拥有的财产。所以，只要比较两种方式各年的应纳税支出，

就可得知哪种购房方式划算。

以第一方案购入，兴德商行除支付购房款外，每年均应缴纳房产税、营业税、个人所得税。其收入项

为出租给职工的租金收入。根据《征收个人所得税若干问题的规定》（国税发［1994］89 号）的规定，纳税

义务人出租财产取得的财产租赁收入，在计算征税时，可依法减除规定费用和有关税、费。所以，计算租99

金收入应纳个人所得时，可扣除有关的营业税、房产税。因兴德商行属于独资企业，每年应纳营业税为 1．5

万元（

2．5×5％×12），应纳房产税为 3．6 万元（

2．5×12％×12），商行每年出租房屋应纳个人所得税

为：用 2．5 万元减去每月缴纳的营业税、房产税，再扣除 20％的费用，求出每月应纳税所得额为 1．66 万

元，乘以税率 20％，则每月应纳个人所得税 0．332 万元，全年应纳 3．984 万元。每年各种税金合计为 1．

5

＋3．6＋3．984＝9．084（万元）。

以第二方案购入，根据财政部、国家税务总局《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》的

规定，纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后

既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照"利息、

股息、红利所得"项目计征个人所得税。因兴德商行属于独资企业，其借款不必纳税。陈俊除支付购房款外，

每年就租金收入缴纳房产税、营业税、个人所得税，商行应就借款利息取得的收入缴纳个人所得税。根据

财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税［

2000］125 号）规定，个人按市

场价格出租的居民住房，房产税减按 4％征收，营业税减按 3％征收，个人所得税减按 10％征收。

商行每年从陈俊处获得利息 11．52 万元（

200×5．76％），乘以 20％税率，应纳个人所得税 2．304 万

元。

陈俊每年租金收入为 30 万元，乘以税率 3％，每年应纳的营业税为 0．9 万元、房产税为 1．2 万元。

在个人所得税方面，租金收入减去营业税、房产税后，为 27．9 万元，再减去支付的利息 11．52 万元，结

果为 16．38 万元，则应纳税所得额为 13．104 万元，乘以 10％税率，应纳个人所得税为 1．31 万元。

每年各种税金合计为 2．304＋0．9＋1．2＋1．31＝5．714（万元）。

可见，第二方案对投资者更有利。此外，合伙企业投资者也可比照上述原理进行筹划。

购房装修出租可筹划

林芳在某地购置一旧房产，因其工作单位未搬迁，近五年内不想到该房居住，于是决定将该房出租给

他人。该房产购入价 30 万元（其中包括装修费 5 万元），房屋出租每月可收取租金 2000 元。

如果按上述方式购入和出租房产，林芳购房时应缴纳契税（税率为 4％），出租房屋每月应缴纳房产税、

营业税、个人所得税（因印花税、城市维护建设税和教育费附加影响不大，未作考虑）。计算结果为：应缴

纳契税 12000 元（

30 万元×4％），每年应缴纳房产税 960 元、营业税 720 元、个人所得税 1272 元。五年应

纳各税合计为：12000＋（

960＋720＋1272）×5＝26760 元。

如果改变签合同的方式，由林芳直接与房产指定的装修签订装修合同，再与房产签订购房合同，并分

别付款，林芳则可取得房屋装修的有关原始凭证。根据《征收个人所得税若干问题的规定》（国税发［1994］

89 号）规定，纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣

除能够提供的有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修

缮费用，以每次 800 元为限，一次扣除不完的，准予下一次继续扣除，直至扣完为止。所以在计算租金收

入应纳个人所得税时，每月可扣 800 元修缮费。这样处理后，应纳契税降为 10000 元（

25 万×4％）；每年

应纳房产税、营业税不变；缴纳个人所得税时，每月可多扣除 800 元的费用，全年即为 9600 元，则每年缴

纳的个人所得税变为 312 元。五年应纳各税合计为 19960 元。

可见，改签合同后，五年可节税 6800 元。