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税务筹划

租赁变仓储税负可降低

百科财税-喻龙 :2021-12-16 14:34税务筹划
某商业企业李经理反映他们企业的税负太重。他说,在计划经济时期,商品较为短缺。他们公司作为 商业批发零售兼营企业,为了发展经济,保障供给,千方百计圈地建库,尽可能多地

某商业企业李经理反映他们企业的税负太重。他说,在计划经济时期,商品较为短缺。他们公司作为

商业批发零售兼营企业,为了“发展经济,保障供给”,千方百计圈地建库,尽可能多地储存商品。现在商

品极大丰富了,企业界逐步向零库存发展,他们的库房大量闲置。近年来,部分闲置的库房用于出租,但

是,租赁过程的税负高达 17.5%,企业负担过重,有什么办法能够节省点税款?

李经理反映的问题具有一定的代表性。现在我国正处在产业、产品结构调整时期,社会资源不断地进

行优化配置,部分社会闲置资源重新组合在所难免。如何缩短社会资源闲置的周期,利用好这部分闲置资

源,使企业能够保持较低的运行成本,又能依法纳税,是值得研究的课题。

要降低税负,必须完成房屋租赁与库房仓储的转换。这里要明确租赁与仓储的含义。所谓房屋租赁是

指租赁双方在约定的时间内,出租方将房屋的使用权让度给承租方,并收取租金的一种契约形式;仓储是

指在约定的时间内,库房所有人用仓库代客贮存、保管货物,并收取仓储费的一种契约形式。不同的经营

行为适用不同的税收政策法规,这就为税收筹划提供了可能。

《营业税暂行条例》第二条规定:租赁业、仓储业均应缴纳营业税,适用税率相同,均为5%;《房产

税暂行条例》及有关政策法规规定:租赁业与仓储业的计税方法不同。房产自用的,其房产税依照房产余值 1.2%计算缴纳,即:应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%(注:房产原值的扣除比例各省、

市、自治区可能略有不同);房产用于租赁的,其房产税依照租金收入的12%计算缴纳,即:应纳税额=

租金收入金额×12%。由于房产税计税公式的不同,必然导致应纳税额的差异,这就预示了税收筹划的

机会。

以李经理的公司为例,用于出租的库房有三栋,其房产原值为1600万元,年租金收入为300万元。

租金收入应纳税额合计为52.5万元。其中:应纳营业税=300×5%=15(万元);应纳房产税=3

00×12%=36(万元)。应纳城建税、教育费附加=15×(7%+3%)=1.5(万元)。

现对该公司的上述经营活动进行税收筹划。假如年底合同到期,公司派代表与客户进行友好协商,继

续利用库房为客户存放商品,但将租赁合同改为仓储保管合同,增加服务内容,配备保管人员,为客户提

供24小时服务。假设提供仓储服务的收入约为300万元,收入不变,其应纳税额为29.94万元。

其中:应纳营业税=300×5%=15(万元);应纳房产税=1600×(1-30%)×1.2%=13.44

(万元);应纳城建税、教育费附加=15×(7%+3%)=1.5(万元)。合计应纳税额为 29.94 万元。

两项比较,可以看出,库房仓储比房屋租赁每年节税 22.56 万元,即使考虑到出租变为仓储后,须增

加保管人员,需要支付一定费用,但扣除保管人员的工资费用、办公费用仍可以节余十多万元。长此以往,

则效果更好。此次税收筹划活动既满足了税收法规的要求,又满足了客户的需要,同时又达到了节税的目

的。除此之外,这样做的好处还有许多。一是符合仓库管理规范,有利于仓库的安全。我们国家对仓库重

地安全十分重视,不仅要求备足防火沙、灭火器、消防池、消防栓及防洪防涝设备和物资,有条件的还要

配备消防车。进出仓库人员严禁携带火种。库房租赁进出人员繁杂,不易管理,安全工作容易产生隐患。

有专业人员在场,可以防患于未然。二是有利于职工就业,产生社会效益。

另外,需要注意的是,收入性质的转化必须具有真实性、合法性,同时能够满足客户的利益要求。

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