[案例]

瑞昌市有两家中外合资企业，分别为“何兴房地产开发公司（以下简称‘何兴公司’）”、“华兴商贸公

司（以下简称‘华兴公司’）”。两企业中方及外方均为同一出资人，两企业中外方出资比例均为 2：8.何兴

公司注册资本 8000 万元，华兴公司注册资本 40000 万元。何兴公司主要从事房地产开发业务，华兴公司主

要经营商品流通、房产租赁、娱乐业等。

为适应经营业务的需要，华兴公司于 2000 年 8 月，投资兴建一幢综合大楼。由于华兴公司没有建房资

质，并以何兴公司的名义投资兴建。由华兴公司将所需资金转至何兴公司银行账户，两公司均作“往来”

账处理。至 2001 年 11 月份，大厦已建成且装修完毕，并于当月办理竣工决算手续。

这里，由于何兴公司自己没有施工队伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安装业营业税已

由建筑公司和安装公司缴纳，何兴公司根据建筑安装业发票作为在建工程入账的原始凭证。截至工程竣工

日止，何兴公司“在建工程—华兴大厦”总金额达 20．5 亿元。

[存在问题]

目前，何兴公司需要将在建工程转至华兴公司名下，但在税收上却遇到了难题：

何兴公司和华兴公司是两个独立的企业法人，华兴大厦的财产所有权归属于何兴公司，如果要转移至

华兴公司名下，需要按“销售不动产”税目缴纳一道 5％的营业税。按当地规定的成本利润率 10％计算：

应纳营业税＝20．5×（1＋10％）÷（

1－5％）×5％≈1．19（亿元）

[筹划分析]

这是笔者在瑞昌市授课时，该公司财务人员向笔者反映的真实情况。38

现在，让我们一起来分析一下何兴公司和华兴公司的上述业务。

如果，华兴公司委托何兴公司代建房，那么何兴公司就无需缴纳 1．19 亿元的营业税，而只需按照手

续费收入缴纳营业税即可。

根据现行税法的有关规定，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提

供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，

同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否

则，应全额按“销售不动产”计征营业税。其中所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结

算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。

[筹划思路]

华兴公司应当于 2000 年 8 月份与何兴公司签订一份“委托代建”合同，然后由华兴公司直接将工程款

支付给施工单位，施工单位将发票直接开给华兴公司，由何兴公司将发票转交给华兴公司。华兴公司据此

作“在建工程”入账即可。

可是，笔者在得知这一消息时，已是 2001 年 12 月中旬。现在还可以进行筹划吗？回答是肯定的。

[操作方法]

国税发（

1993）149 号文件规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的

行为，不征营业税。但转让该项股权，应按“销售不动产”税目征税。根据这一规定，如果何兴公司以该

项不动产对华兴公司进行股权投资，则无需缴纳营业税。更何况，何兴公司与华兴公司的投资者均为同一

出资人，根本无需进行股权转让。这样，何兴公司就可免除 1．19 亿元的营业税。

何兴公司只需与华兴公司签订一份投资合同，并作如下账务处理：

借：长期股权投资——华兴公司

2050000000

贷：固定资产——华兴大厦

2050000000

以不动产投资的纳税筹划在实际操作中切实可行，纳税人应当运用这一政策精心筹划，以降低税负。

站在完善税收政策的角度，笔者认为这一政策有失公允，亟需修改和完善。

[特别提示]

以不动产投资入股，其缴纳“销售不动产”营业税的纳税环节不应规定为股权转让时，而应确定为不

动产所有权转让时。其理由如下：

第一，与“销售不动产”营业税税目的规定不符。

《营业税暂行条例实施细则》第四条规定，销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。按照《中

华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法

方式（如对外投资）将其房地产转移给他人的行为。房地产转让，应当首先签订书面合同，然后到房地产

管理部门办理房产权属变更手续。房地产转让时，房屋的所有权同时转让。由此可见，单位以不动产投资

入股，其实质是以不动产的所有权换取被投资企业的股权，投资方可以按照其在被投资企业所占的股份享

有权益或承担责任。投资后，被投资方享有房产的所有权，即享有该房产占有、使用、收益和处分的四项

权利。从财务处理的角度来看，投资后，投资方账面的不动产即“消失”，而由被投资方按照“接受投资的

固定资产”的计价原则确认该项固定资产，并可按规定提取折旧。由此可以得到结论，单位以不动产对外

投资是有偿（获得股权，可以享有被投资方利润分配）转让不动产的行为，应在不动产转让时按照评估价

计征营业税。

第二，与捐赠不动产征收营业税的规定不符。39

国税发（1993）149 号文件规定，单位以不动产对外捐赠，应视同销售征收营业税。

以不动产对外投资和以不动产对外捐赠，都是有偿或视同有偿转让不动产所有权的行为，对后者征收

营业税，而前者不征，有失公允。

第三，与房产投资征收契税的规定不符。

契税法[财农税字（1991）38 号]规定，以房产作价投资或作股权转让的行为，应视同房屋买卖，由产

权承受方缴纳契税。纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理

部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。

由此可见，以房产作价投资应视同房屋买卖征收契税，却不视同房屋销售征收营业税。

对同一性质的房产交易作出不同的税收规定，不符合情理。

第四，与房产投资征收企业所得税的规定不符。

国税发（

2000）118 号文件规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时

将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并接规定计算确认资

产转让所得或损失。以不动产对外投资，在投资环节“视同销售”，征收企业所得税，却不“视同销售”征

收营业税，同是国家税务总局文件，两者自相矛盾。

第五，对股权转让收入征收营业税在操作上难以到位。

首先，按照现行税法的规定，除金融部门转让股票（金融商品）征收营业税外，其他股权转让均不征

收营业税。对不动产投资换取的股权在转让时征收营业税，没有相应的税目，不属于营业税的征税范围；

其次，企业享有的股权由于共同承担风险，可能会由于被投资方企业的亏损而逐渐减少，甚至得不到被投

资方的清算分配。股权转让价格高于、等于、低于房产投资时的评估价或者为零的情况均会存在，在股权

转让环节征收营业税会导致税收流失；再次，股权转让的时间具有不确定性，企业如果长期持有股权不转

让，将导致营业税无法征收。

在该政策尚未调整之前，纳税人可运用这一政策进行筹划。